Grundschulden

Wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen und den Kaufpreis finanzieren, verlangt Ihre Bank oder Sparkasse (ebenso ein finanzierender Versicherer) in aller Regel die Eintragung einer Grundschuld zulasten des Kaufobjekts. Selten geworden ist die Bestellung einer Hypothek; für diese gelten die folgenden Ausführungen zur Grundschuld entsprechend. Auch unabhängig vom Kauf einer Immobilie können Sie Kredite (zum Beispiel für eine Renovierung) absichern, indem Sie zugunsten des Kreditgebers eine Grundschuld an Ihrem Grundbesitz bestellen. Die Grundschuld sichert den Kreditgeber, bei einer Zwangsvollstreckung in das Haus oder die Wohnung vorrangig aus dem Erlös befriedigt zu werden. Dies bedeutet, dass der Kreditgeber auf den Erlös vor allen anderen Gläubigern zugreifen kann, die entweder gar nicht oder erst im Rang nach dem Kreditgeber im Grundbuch eingetragen sind.

 

Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Sofortige Vollstreckungsmöglichkeit in den Grundbesitz

Wenn Sie eine Grundschuld bestellen, unterwerfen Sie sich häufig in dinglicher Hinsicht der sofortigen Zwangsvollstreckung. Dies bedeutet, dass der Gläubiger aufgrund der Grundschuld unmittelbar in Ihre Immobilie vollstrecken kann, ohne dass dem ein gerichtliches Verfahren vorangeht. Bevor der Gläubiger aus der Grundschuld vorgehen darf, muss er die Grundschuld mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.

 

Begrenzung durch Sicherungszweckerklärung

Die unmittelbare Vollstreckungsmöglichkeit des Gläubigers begrenzt die sog. „Sicherungszweckerklärung“, auch „Sicherungsvereinbarung“ oder „Sicherungsvertrag“ genannt. Darin ist festgelegt, wann der Gläubiger aus der Grundschuld vorgehen, das heißt vollstrecken darf. Als Gründe für eine Vollstreckung kommen vor allem in Betracht: Verzug in bestimmter Höhe des Schuldners mit den Darlehensraten, Zahlungsunfähigkeit oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners. Wenn der Gläubiger aus der Grundschuld vorgeht, obwohl er dies aufgrund der Sicherungsvereinbarung (noch) nicht darf, macht er sich ggf. schadensersatzpflichtig. Die Sicherungsvereinbarung unterzeichnen Sie in aller Regel zusammen mit dem Darlehensvertrag bei Ihrer Bank/Sparkasse bzw. Versicherer.

 

Eingeschränkte Sicherungszweckerklärung bei Kaufpreisfinanzierung

Wenn die Grundschuld – wie häufig – zur Finanzierung eines Kaufpreises bestellt wird, so wird die Grundschuld meistens schon eingetragen, bevor der Käufer Eigentümer geworden ist. Denn nur wenn die Grundschuld eingetragen wird, ist der Kreditgeber (Bank/Sparkasse/Versicherer) auch bereit, das Darlehen auszuzahlen. Erst dann kann der Käufer mit den Darlehensmitteln den Kaufpreis bezahlen, wobei der Kreditgeber meistens direkt an den Verkäufer zahlt.

Hierfür erlaubt der Verkäufer im Kaufvertrag, dass die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung auf den Käufer eingetragen wird. Zum Schutz des Verkäufers erfolgt dann meistens eine Einschränkung der Sicherungszweckerklärung: Der Kreditgeber (Bank/Sparkasse/Versicherer) ist nur gesichert, soweit er den Kaufpreis an den Verkäufer zahlt. Denn ansonsten wäre es für den Verkäufer nicht sicher, die Grundschuld schon vorab eintragen zu lassen. Die eingeschränkte Sicherungszweckerklärung gewährleistet, dass der Verkäufer zunächst den gesamten Kaufpreis erhält, bevor der Käufer auch Darlehen zu anderen Zwecken (zum Beispiel Renovierung, weitere Anschaffungen) mit der Grundschuld absichert. Der Notar stellt sicher, dass der Kreditgeber diese Abrede beachtet.

 

Eingeschränkte Sicherungszweckerklärung bei Grundschuldbestellung durch Dritte (vor allem durch Familienmitglieder)

Es kommt immer wieder vor, dass Personen eine Grundschuld zulasten ihres Hauses oder ihrer Wohnung bestellen, um das Darlehen eines anderen abzusichern. Insbesondere bestellen häufiger Eltern eine Grundschuld, um ein Darlehen ihrer Kinder abzusichern. In diesen Fällen sollte die Sicherungszweckerklärung zum Schutz des Eigentümers vorsehen, dass die Grundschuld nur die Verbindlichkeiten aus dem konkret aufgenommenen Kredit sichert. Nur in diesem Umfang ist in der Regel eine Bestellung von Grundschulden für Dritte überhaupt zulässig. Hingegen sollte die Grundschuld nicht eventuelle weitere Schulden des Kreditnehmers sichern, die dieser in Zukunft begründet. Hierfür sollte der Besteller der Grundschuld die Vereinbarungen mit dem Kreditgeber (Bank/Sparkasse/Versicherer) entsprechend treffen.

 

Persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung: Sofortige Vollstreckungsmöglichkeit in das übrige Vermögen

Bei einer Grundschuldbestellung unterwerfen Sie sich oft auch in persönlicher Hinsicht der Zwangsvollstreckung. Dies bedeutet, dass der Gläubiger nicht nur in den belasteten Grundbesitz, sondern auch in Ihr übriges Vermögen (Gehalt, Konten, sonstige Forderungen, bewegliche Gegenstände wie Pkw) vollstrecken kann. Denn eine solche Vollstreckung ist für den Gläubiger häufig einfacher als die aufwändigere Versteigerung oder Zwangsverwaltung von Grundbesitz. Die Sicherungszweckerklärung gilt auch für diese Form der Vollstreckung, das heißt, der Gläubiger darf die Vollstreckung erst einleiten, wenn einer der in der Sicherungsvereinbarung genannten Fälle vorliegt (zum Beispiel Verzug des Schuldners in bestimmter Höhe, Zahlungsunfähigkeit oder Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners).

 

Zinssatz der Grundschuld

Bei der Grundschuldbestellung sehen die Formulare der Banken, Sparkassen und Versicherer häufig einen hohen Zinssatz von zum Beispiel 12, 15, 18, 19 oder 20 % vor. Dies bedeutet nicht, dass Sie zu irgendeinem Zeitpunkt Zinsen in dieser Höhe zahlen müssen! Der Prozentsatz bezeichnet nur die Höhe der Zinsen, die der Gläubiger maximal aufgrund der Grundschuld oder der persönlichen Unterwerfungserklärung vollstrecken kann. Die Zinsen treten also als zusätzliche Sicherheit neben den Grundbetrag der Grundschuld. Gleiches gilt für eine einmalige Nebenleistung (zum Beispiel in Höhe von fünf oder zehn Prozent des Grundschuldbetrages), deren Eintragung manche Gläubiger außerdem wünschen.

Der Gläubiger sichert sich also die Vollstreckung von Zinsen in einer Höhe ab, die in aller Regel nie erforderlich sein wird. Die Höhe rührt auch daher, dass vor mehreren Jahrzehnten die Darlehenszinsen sehr viel höher waren als aktuell.  

Wieviel dem Gläubiger jedoch tatsächlich zusteht, das heißt, wieviel er vom Erlös einer Vollstreckung behalten darf, richtet sich allein nach Ihrem Darlehensvertrag. Maßgeblich ist daher zunächst der dort festgelegte Zinssatz. Bei Verzug erhöht sich der Zinssatz auf Zinsen in Höhe von fünf (Verbraucherdarlehen) oder neun (Unternehmerdarlehen) Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Möglicherweise hat der Gläubiger auch Anspruch auf den Ersatz von Rechtsverfolgungs- und Vollstreckungskosten sowie weiterer Schadenspositionen. Auch wegen dieser Ersatzansprüche kann er die Zwangsvollstreckung betreiben

 

Buch- oder Briefgrundschuld

Eine Grundschuld kann als Buch- oder Briefgrundschuld bestellt werden. Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung im Grundbuch ein Brief über die Grundschuld gebildet. Mithilfe des Briefs ist es möglich, die Grundschuld weiter zu übertragen, ohne dass eine Eintragung im Grundbuch erforderlich ist. Bei der Brief-Grundschuld ist es daher einfacher, sie hintereinander mehreren Gläubigern als Sicherheit zu übertragen. Erforderlich ist lediglich eine Einigung über die Abtretung der Grundschuld und die Übergabe des Briefes. Bei der Buchgrundschuld ist hingegen für die Übertragung eine Grundbucheintragung erforderlich. Andererseits gehen Grundschuldbriefe bisweilen auch verloren. Dann ist ein – teils langwieriges – Aufgebotsverfahren erforderlich, wenn die Grundschuld wieder gelöscht werden soll. In der Praxis häufiger ist die Buchgrundschuld. Manche Formulare von Banken, Sparkassen oder Versicherern sehen vorsorglich vor, dass bei Bedarf später noch ein Brief gebildet werden kann. Die Briefgrundschuld löst beim Grundbuchamt ein wenig höhere Kosten aus als die Buchgrundschuld.  

 

Löschung oder Wiederverwendung der Grundschuld

Wenn Sie das Darlehen vollständig abbezahlt haben, können Sie die Grundschuld im Grundbuch wieder löschen lassen. Erforderlich hierfür ist eine Löschungsbewilligung in beglaubigter Form, die der Gläubiger Ihnen erteilt. Ferner ist Ihre Zustimmung als Eigentümer erforderlich, die ebenfalls notariell zu beglaubigen ist. Bei Brief-Grundschulden ist für die Löschung ferner die Vorlage des Briefes erforderlich. Die Löschung erfolgt daher nicht automatisch mit der Rückzahlung des Darlehens!

Alternativ zur Löschung können Sie die Grundschuld auch bestehen lassen, wenn Sie beabsichtigen, in Zukunft wieder ein Darlehen aufzunehmen und dieses über denselben Grundbesitz abzusichern. In diesem Fall sparen Sie die Kosten einer erneuten Grundschuldbestellung und -eintragung. Da Löschungsunterlagen und Grundschuldbriefe bisweilen verloren gehen oder die Löschung in Vergessenheit gerät, ist es häufig jedoch sinnvoll, die Rechte unmittelbar nach vollständiger Abzahlung des Darlehens löschen zu lassen.

Wenn Sie das Objekt in naher Zukunft verkaufen möchten, können Sie mit der Löschung bis zum Verkauf warten. Die Löschung erledigt der Notar dann im Rahmen der Abwicklung des Kaufs mit.

 

Vorbereitung der Bestellung einer Grundschuld

Für die Bestellung einer Grundschuld zugunsten einer Bank oder Sparkasse veranlassen Sie bitte, dass uns die für den Notar bestimmten Grundschuldbestellungsunterlagen übersandt werden oder übermitteln Sie uns diese Unterlagen, wenn die Bank oder Sparkasse Sie Ihnen bereits ausgehändigt hat.

Sollten Sie die Grundschuldbestellung zugunsten eines sonstigen Gläubigers (Privatperson, Gesellschaft, Sonstige) wünschen, so teilen Sie uns bitte die folgenden Informationen mit bzw. übermitteln Sie uns bitte die folgenden Dokumente:

  • Ihren Namen, Ihr Geburtsdatum, Ihre Anschrift
  • Name, Geburtsdatum und Anschrift Ihres Gläubigers
  • Zu belastender Grundbesitz (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer)
  • Höhe des Grundschuldbetrages
  • Höhe der Zinsen in Prozent (Hinweis: Die Höhe der Grundschuldzinsen kann, muss aber nicht von den im Vertrag vereinbarten Zinsen abweichen)
  • Höhe der Nebenleistung in Prozent
  • Datum des Darlehensvertrages oder des sonstigen Vertrages, aus dem die zu besichernde Forderung resultiert
  • Höhe der gesamten Schuld, ggf. Höhe der Restschuld (wenn bereits Raten gezahlt)
  • Höhe der im Vertrag vereinbaren Zinsen (Hinweis: Die Höhe der Grundschuldzinsen kann, muss aber nicht hiervon abweichen)

 

Vorbereitung der Löschung einer Grundschuld

Für die Löschung einer Grundschuld teilen Sie uns bitte vorab die folgenden Angaben mit:

  • Belasteter Grundbesitz (Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer)
  • Zu löschendes Recht (zum Beispiel: „Grundschuld Abt. III Nr. 2 für die Sparkasse *** über € 100.000,– nebst 18 % Jahreszinsen“)

Bitte übersenden Sie uns ferner vorab die Löschungsunterlagen oder eine Kopie zur Prüfung. Im Falle eines Briefrechts ist ferner die Vorlage des Grundschuldbriefs erforderlich.