Erwerb in Bruchteilen oder GbR?

Wenn Sie mit mehreren Personen gemeinsam (vor allem mit Ihrem/Ihrer Partner/in oder Familienangehörigen) eine Immobilie erwerben, so stellt sich die Frage nach dem richtigen Erwerbsverhältnis. In Betracht kommt hierfür insbesondere ein Erwerb zu Bruchteilen oder ein Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Der Erwerb zu Bruchteilen ist die klassische und meist kostengünstigere Erwerbsform, die insbesondere Ehegatten häufig wählen. Hingegen ermöglicht der Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine differenziertere und individuelle Ausgestaltung der Erwerbergemeinschaft.

Beide Erwerbsformen haben jeweils Vor- und Nachteile, die überblicksartig wie folgt lauten:

Bruchteilsgemeinschaft

VORTEILE:

  • Kostengünstiger als der Erwerb in GbR, da keine zusätzlichen Gebühren für die Erstellung eines Gesellschaftsvertrages anfallen
  • Rechtlich einfacher als der Erwerb in GbR, da sich bei einer GbR mehr rechtliche Fragen stellen
  • Die Beteiligungsquoten am Haus / an der Wohnung können im Hinblick auf unterschiedliche Finanzierungsbeiträge in entsprechender Höhe festgelegt werden. Wenn zum Beispiel ein/e Partner/in monatlich € 150 zur Darlehenstilgung beiträgt und der/die andere € 450, können Anteile von ¼ zu ¾ festgelegt werden.

Diese Bestimmung ist jedoch nur möglich, wenn die künftigen Finanzierungsbeiträge schon feststehen und sich nicht später ändern. So kann es zum Beispiel vorkommen, dass ein/e Partner/in nach einer Gehaltssteigerung mehr beiträgt als bisher. Dann passt die einmal getroffene Festlegung nicht mehr und es kann Schenkungsteuer entstehen, wenn die Beteiligten die Quoten nicht anpassen (siehe noch unten).

  • Die Teilungsversteigerung unter den Miteigentümern können die Beteiligten ausschließen, sodass kein Miteigentümer gegen den Willen der anderen eine gerichtliche Versteigerung zur Auseinandersetzung beantragen kann. Die Miteigentümer müssen sich dann also einigen, wenn eine/r aus der Bruchteilsgemeinschaft ausscheiden möchte.
  • Auch die Nutzung der gemeinsamen Immobilie können die Miteigentümer regeln. So können sie zum Beispiel festlegen, dass ein Miteigentümer die Wohnung im Erdgeschoss und eine Miteigentümerin die Wohnung im ersten Obergeschoss nutzt.
  • Die Bruchteilseigentümer können wechselseitige Vorkaufs- und Ankaufsrechte vereinbaren.
  • Bei Ehegatten, die gemeinsam die Immobilie bewohnen, kommt im Falle von Schenkungen das sog. „Familienheim-Privileg“ zur Anwendung: Bei Übertragungen von Anteilen oder der gesamten Immobilie zwischen Ehegatten entsteht dann keine Schenkungsteuer, unabhängig vom Wert der Immobilie. Der Schenkungsteuerfreibetrag von € 500.000 zwischen Ehegatten wird also bei der Übertragung des Familienwohnheims gar nicht benötigt.

NACHTEILE:

  • Die beschriebenen weiteren Regelungen zwischen den Miteigentümern (gemeinsame Nutzung, Ausschluss der Teilungsversteigerung, Vorkaufs- und Ankaufsrechte) lösen – wie die Gestaltung eines GbR-Gesellschaftsvertrages – zusätzliche Kosten aus.
  • Darüber hinausgehende differenzierte Regelungen zum Verhältnis der Erwerber untereinander wie bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind nicht möglich. Dies gilt insbesondere für sinnvolle Regelungen zur Kündigung, zum Ausscheiden aus bestimmten Gründen, zur Gesellschafterversammlung und zum Todesfall. Alle Regelungen, die bei einer Bruchteilsgemeinschaft möglich sind (siehe oben), sind erst recht auch bei einem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts möglich.
  • Vor allem bei nicht verheirateten Partnern kann Schenkungsteuer entstehen, wenn ein/e Partner/in mehr Finanzierungsbeiträge leistet, als seiner/ihrer Beteiligungsquote entspricht, und damit eine Schenkung an den/die andere/n vorliegt. Denn in diesem Fall finanziert der/die eine Partner/in die Beteiligung des anderen zum Teil mit.  Die Quoten in der Bruchteilsgemeinschaft sind starr und passen sich nicht automatisch an die Finanzierungsbeiträge an. Bei nicht miteinander verheirateten Partnern beträgt der Schenkungsteuerfreibetrag nur € 20.000,–, sodass schnell Schenkungsteuer entstehen kann. Bei Eheleuten stellt sich wegen des Freibetrages von € 500.000 bei der Schenkungsteuer und der Privilegierung des Familienheims (siehe oben) hingegen nur selten ein schenkungsteuerliches Problem.  
  • Manche Partner empfinden außerdem die starren Quoten als ungerecht, da sie bei erhöhten Finanzierungsbeiträgen keinen entsprechend höheren Anteil an der Immobilie erlangen.
  • Bei einem Verkauf von Anteilen zwischen den Miteigentümern fällt Grunderwerbsteuer an. Die Übertragung ist nur grunderwerbsteuerfrei, wenn ein Befreiungstatbestand vorliegt, insbesondere bei Eheleuten oder zwischen Verwandten in gerader Linie (vor allem also zwischen Eltern und Kindern und umgekehrt), nicht hingegen bei nicht miteinander verheirateten Partnern.
  • Die Bruchteilseigentümer können ihre Anteile frei und selbstständig an Dritte veräußern oder vererben, ohne dass sie die anderen Miteigentümer um Erlaubnis fragen müssen. So können fremde Personen auch gegen den Willen der anderen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft werden.

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

VORTEILE:

  • Es sind flexible Beteiligungsquoten je nach den Finanzierungsbeiträgen der Gesellschafter möglich. Dies kann – vor allem bei nicht verheirateten Partnern – einer Schenkungsteuerpflicht vorbeugen, wenn die Partner unterschiedliche Finanzierungsbeiträge leisten und daher bei festen Beteiligungsquoten eine Schenkung des/der einen an den/die andere/n vorläge (siehe oben).
  • Außerdem sind die flexiblen Beteiligungsquoten gerechter, weil jedem immer so viel vom Grundbesitz gehört, wie er investiert hat.
  • Das Rechtsverhältnis zwischen den Erwerbern kann differenziert nach Ihren Bedürfnissen und Regelungswünschen gestaltet werden, insbesondere hinsichtlich einer möglichen Trennung, Kündigung, Ausschluss von Gesellschaftern, Abfindung, Erbfolge und späterer lebzeitiger Beteiligung von Kindern und anderen Nachfolgern.
  • Kein Gesellschafter kann seinen Anteil ohne Zustimmung der anderen veräußern (es sei denn, die Gesellschafter vereinbaren im Gesellschaftsvertrag abweichendes). So können die Gesellschafter erreichen, dass nur mit ihrer Zustimmung neue Gesellschafter in die Gesellschaft eintreten.
  • Übertragungen von Anteilen sind auch in reiner Schriftform – also ohne Beteiligung des Notars – möglich.
  • Bei Übertragungen zwischen den Gesellschaftern fällt bis zu einem Erwerb von 90 % der Anteile an der Immobilie durch einen Gesellschafter grundsätzlich keine Grunderwerbsteuer an.
  • Bei Übertragungen unter den Gesellschaftern (ohne dass ein Gesellschafter ganz ausscheidet) ist keine Änderung im Grundbuch nötig.
  • Bei Ausscheiden und Eintritt von Gesellschaftern ist die erforderliche Grundbucheintragung häufig kostengünstiger möglich als bei der Bruchteilsgemeinschaft.

NACHTEILE:

  • Die GbR ist rechtlich komplizierter als die einfache Bruchteilsgemeinschaft.
  • Für die Erstellung des Gesellschaftsvertrages entstehen zusätzliche Kosten.
  • Ob bei einer GbR zwischen Ehegatten das schenkungsteuerliche „Familienheim-Privileg“ (siehe oben) anwendbar ist, ist derzeit nicht geklärt.
  • Bei einer GbR können bestimmte staatliche Förderungen (Beispiel: das frühere Baukindergeld) ausgeschlossen sein.

Überblick zu Formen der Absicherung von Investitionen des/der Partners/Partnerin in die Immobilie des/der anderen Partners/in

Zur Absicherung von Investitionen eines/einer Partners/Partnerin in die Immobilie des/der anderen Partners/in bestehen verschiedene Möglichkeiten. Die häufigsten gewählten Alternativen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Erwerb in GbR oder Einbringung in eine GbR

Es besteht  – wie bereits oben beschrieben – die Möglichkeit die Immobilie als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu kaufen oder später in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts einzubringen. Im Gesellschaftsvertrag können Sie ausführliche Regelungen insbesondere zur Kündigung, zur Trennung, zur Vererblichkeit, zum Ausschluss von Gesellschaftern, zu Investitionen, zur Rücklagenbildung und zur Entscheidungsfindung sowie zu Abfindungszahlungen treffen. Ferner können Sie auch vorsehen, dass jede/r Gesellschafter/in stets in dem Umfang an der Gesellschaft und damit (wirtschaftlich) am Grundbesitz beteiligt ist, wie er/sie Beiträge für die Immobilie geleistet hat. Freilich handelt es sich bei der Einbringung in eine GbR meist um die aufwändigste und kostenintensivste Lösung.

  1. Ausgleich über den Zugewinn im Fall der Scheidung

Bei verheirateten Paaren erfolgt im Scheidungsfall ein Ausgleich von Investitionen ggf. über den Zugewinn.

In einem ersten Schritt ermittelt das Gericht beim Zugewinnausgleich, wie hoch der Zugewinn der Partner/innen ist. Zugewinn ist der Betrag, um den das Vermögen jedes/jeder Beteiligten vom Beginn der Ehe bis zur Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags gestiegen ist. Er ist also der Unterschiedsbetrag zwischen Anfangs- und Endvermögen.

Beispiel: Die Ehefrau hatte am Anfang der Ehe ein Vermögen von € 50.000,– und am Ende der Ehe ein Vermögen von € 250.000,–. Ihr Zugewinn beträgt € 200.000,–. Der Ehemann hatte am Anfang der Ehe ein Vermögen von € 100.000,– und am Ende der Ehe ein Vermögen von € 150.000,–. Sein Zugewinn beträgt € 50.000,–.

Im zweiten Schritt ermittelt das Gericht den Differenzbetrag (Unterschiedsbetrag) zwischen den beiden Zugewinnbeträgen der Eheleute.

Beispiel: Im Beispiel hat die Ehefrau einen Zugewinn von € 200.000,– erzielt und der Ehemann einen Zugewinn von € 50.000,–. Der Differenzbetrag (Unterschiedsbetrag) beträgt € 150.000,–.

Der/Die Partner/in, der/die einen höheren Zugewinn erzielt hat, muss dem/der Partner/in, der/die einen geringeren Zugewinn erzielt hat, die Hälfte des Unterschiedsbetrags auszahlen.

Beispiel: Im Beispiel hat die Ehefrau einen höheren Zugewinn erzielt als der Ehemann. Der Unterschiedsbetrag beträgt € 150.000,–; die Hälfte hiervon € 75.000,–. Die Ehefrau muss daher € 75.000,– als Zugewinnausgleich an den Ehemann leisten.

Beim Zugewinnausgleich gehen auch Investitionen des/der Partners/Partnerin in das Vermögen des/der anderen Partners/Partnerin in die Ausgleichsberechnung ein. Denn diese Investitionen vermindern das Endvermögen des/der Investierenden und steigern das Endvermögen des Immobilieneigentümers / der Immobilieneigentümerin. Freilich ist nicht sicher, ob ein Ausgleich über den Zugewinn erfolgt, da hierbei stets das gesamte Vermögen betrachtet wird und es daher dennoch möglich ist, dass der/die Investierende später zahlungspflichtig wird (weil er/sie dennoch den höheren Zugewinn erzielt hat, etwa weil er/sie mehr verdient und mehr gespart hat). Außerdem wird über den Zugewinn rechnerisch stets nur maximal die Hälfte der Investitionssumme ausgeglichen. Schließlich erfolgt kein Ausgleich, wenn sich die Investition nicht mehr im Endvermögen niederschlägt, weil sie aufgrund Zeitablaufs den Wert der Immobilie nicht mehr erhöht oder der/die Eigentümer/in die Immobilie verkauft hat und den Kauferlös ausgegeben hat.

  1. Übertragung eines Miteigentumsanteils

Um die Investition des Partners / der Partnerin abzusichern, können Sie dem/der Investierenden auch einen Miteigentumsanteil an der Immobilie übertragen. Die Höhe und damit der Wert des Anteils sollten der vorgesehenen Investitionssumme entsprechen. Freilich ist bei „gestreckter Investition“ (zum Beispiel durch einen monatlichen Beitrag zur Tilgung eines Darlehens) im Zeitpunkt der Übertragung des Miteigentumsanteils nicht sicher, ob die Investitionssumme noch erreicht wird. Denn der/die Investierende ist zum Beispiel bei einer unerwarteten Arbeitslosigkeit möglicherweise nicht mehr in der Lage, den vereinbarten monatlichen Beitrag zu leisten. Für diesen Fall können Sie dingliche Sicherheiten (wie Grundpfandrechte) oder eine Pflicht zur Rückübertragung des Anteils vereinbaren.

a) Mögliche Nachteile

Für die Übertragung eines Miteigentumsanteils entstehen je nach Wert des Anteils Notar- und Grundbuchkosten. Bei nicht verheirateten Paaren entsteht außerdem Grunderwerbsteuer, soweit der Wert der vorgesehenen Investitionen reicht. Ferner entsteht insbesondere bei nicht verheirateten Paaren ggf. Schenkungsteuer, wenn und soweit der Wert des übertragenen Miteigentumsanteils den Wert der Investitionen übersteigt. Denn bei nicht verheirateten Partnern besteht lediglich ein Schenkungsteuerfreibetrag von € 20.000,–

Größter Nachteil der Übertragung eines Miteigentumsanteils ist jedoch, dass er sich in vielen Fällen nachträglich als überflüssig erweist, denn:

Bei einer Trennung/Scheidung übernimmt erfahrungsgemäß häufig derjenige/diejenige die Immobilie wieder allein, dem sie auch schon ursprünglich gehörte. Dann entstehen zweimal Notar- und Grundbuch-Kosten für die Hin- und Her-Übertragung der Immobilie, ohne dass etwas für die Beteiligten gewonnen wäre.

Ein weiterer Nachteil kann dadurch entstehen, dass aufseiten des Erwerbers / der Erwerberin eines Miteigentumsanteils Pflichtteilsergänzungsansprüche entstehen, die ohne die Übertragung gar nicht entstehen würden:

Beispiel: Die Eheleute A und B wohnen in einer Immobilie, die allein A gehört. B hat nur wenig Vermögen. Die Eheleute haben zwei gemeinsame Kinder. Außerdem hat B noch ein Kind aus früherer Beziehung, zu dem kein Kontakt mehr besteht. Die Eheleute wollen sich gegenseitig zu Erben einsetzen und die beiden gemeinsamen Kinder als Schlusserben. Das Kind von B aus der früheren Beziehung soll im Erbfall möglichst wenig bekommen. Insbesondere soll der Pflichtteil des Kindes von B aus der früheren Beziehung möglichst gering bleiben.

Wenn A die Immobilie allein behält und zuerst verstirbt, können wir mit einer sog. Vor- und Nacherbfolge erreichen, dass sich der Pflichtteil des Kindes von B aus früherer Beziehung gar nicht auf die Immobilie bezieht. Wenn hingegen A an B einen Anteil an der Immobilie zu Lebzeiten überträgt, bezieht sich der Pflichtteil des Kindes von B aus der früheren Beziehung zwingend auch auf den Anteil an der Immobilie, den B erhalten hat. Die Übertragung auf B erhöht also den Pflichtteil des Kindes aus erster Beziehung und mindert umgekehrt den Nachlass für den überlebenden Ehegatten und die gemeinsamen Kinder! Insbesondere in einem solche Fall sollte keine Übertragung erfolgen!

 b) Mögliche Vorteile

Die Übertragung des Miteigentumsanteils erscheint daher insbesondere dann sinnvoll, wenn Sie im Fall einer Trennung/Scheidung gleichberechtigt miteinander entscheiden möchten, wer die Immobilie übernimmt oder ob Sie sie ggf. an Fremde verkaufen möchten.

Ferner kann eine Übertragung (auch über den Wert der Investitionen hinaus) dann sinnvoll sein, wenn das Vermögen unter Ihnen ungleich verteilt ist. Der/die Überlebende muss dann ggf. Erbschaftsteuer zahlen, wenn er von dem/der Erstversterbenden viel Vermögen erbt. Die Erbschaftsteuer können Sie durch Übertragung eines Miteigentumsanteils ggf. vermeiden oder zumindest verringern. Hierbei ist freilich zu beachten, dass zwischen Ehegatten ein genereller Freibetrag bei der Erbschaftsteuer von € 500.000,– gilt, bei nicht verheirateten Paaren hingegen nur von € 20.000,–. Verheiratete können außerdem das sog. „Familienwohnheimprivileg“ in Anspruch nehmen: Wenn der/die Überlebende noch mindestens 10 Jahre im Haus bzw. in der Wohnung wohnt, bleibt diese/s steuerfrei – und zwar zusätzlich zum Freibetrag von € 500.000,–!  Das Familienwohnheimprivileg bleibt Ihnen auch dann erhalten, wenn der/die Überlebende innerhalb der 10 Jahre verstirbt oder aufgrund erhöhter Pflegebedürftigkeit in ein Pflegeheim umziehen muss.

c) Ggf. bessere Alternative zur Investitionsabsicherung: Darlehensvertrag

Dies zeigt, dass in vielen Fällen lediglich eine finanzielle Absicherung des/der Investierenden sinnvoll ist. Dies lässt sich durch den im Folgenden (4.) dargestellten Abschluss eines Darlehensvertrages erreichen.

d) Ggf. bessere Alternative zur Vorsorge für den Todesfall: Erbvertrag / Testament

Wenn es Ihnen insbesondere um eine Absicherung für den Todesfall geht und steuerliche Gesichtspunkte keine Rolle spielen, genügt in aller Regel ein notarieller Erbvertrag oder ein notarielles Testament. Darin können Sie sicherstellen, dass der/die Überlebende die Immobilie allein erbt oder ein Wohnungsrecht daran erhält und so weiter in der Immobilie leben kann. Mit einem notariellen Erbvertrag oder einem notariellen Testament können Ihre Erben ohne weiteren Zeit- und Kostenaufwand für einen Erbschein das Grundbuch auf sich berichtigen lassen.

  1. Darlehensvertrag ohne Grundschuldabsicherung / ohne Schuldanerkenntnis

Im Rahmen eines Darlehensvertrags vereinbaren Sie, dass die Investitionen des Partners / der Partnerin in die Immobilie des/der anderen nicht geschenkt sind, sondern in bestimmten Fällen zurückzuzahlen sind. Die Fälle einer Rückzahlung sind insbesondere:

  • Tod eines/einer Beteiligten
  • Insolvenzverfahren des Eigentümers / der Eigentümerin
  • Abgabe einer Vermögensauskunft durch den Eigentümer / die Eigentümerin
  • Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen den Eigentümer / die Eigentümerin
  • Zahlungsunfähigkeit des Eigentümers / der Eigentümerin
  • Unberechtigte Verfügungen des Eigentümers / der Eigentümerin über den Grundbesitz
  • Getrenntleben der Beteiligten.

In diesen Fällen erhält der/die Investierende dann den investierten Betrag zurück. Für die Zeit bis zur Rückzahlung können Sie auch eine Pflicht zur Zahlung von Zinsen vereinbaren.

Einen solchen Darlehensvertrag können Sie selbst privatschriftlich ohne notarielle Beteiligung abschließen. Eine zusätzliche Absicherung durch eine Grundschuld und/oder ein Schuldanerkenntnis erfolgt dann – falls Sie dies wünschen – in einer gesonderten notariellen Urkunde (unten Ziffer 6.).

  1. Darlehensvertrag mit Grundschuldabsicherung und Schuldanerkenntnis

Alternativ kann auch der Notar für Sie einen solchen Darlehensvertrag entwerfen. Dies hat den Vorteil, dass der Darlehensvertrag rechtssicher formuliert ist und durch die Beurkundung eine erhöhte Beweiskraft erlangt.

Ergänzend zu einem solchen notariell beurkundeten Darlehensvertrag kann der/die Eigentümer/in für den/die Investierende/n eine Grundschuld bestellen. Dann kann der/die Investierende notfalls in den Grundbesitz vollstrecken, wenn der/die Eigentümer/in das Darlehen bei Fälligkeit nicht zurückzahlt. Die im Grundbuch einzutragende Grundschuld sichert dem/der Investierenden einen bestimmten Rang bei der Befriedigung aller Gläubiger/innen im Fall der Zwangsversteigerung der Immobilie. Wenn die Grundschuld im Rang hinter finanzierenden Kreditinstituten eingetragen wird, besteht freilich die Gefahr, dass im Vollstreckungsfall der/die Investierende den investierten Betrag nicht oder nicht vollständig zurückerhält, wenn und soweit die vorrangigen Kreditinstitute den Erlös für sich beanspruchen.

Ferner kann der/die Eigentümer/in auch hinsichtlich der Darlehenssumme ein Schuldanerkenntnis abgeben und sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen unterwerfen. Mithilfe einer solchen Zwangsvollstreckungsunterwerfung kann der/die Investierende auch unmittelbar in das gesamte übrige Vermögen des Eigentümers / der Eigentümerin vollstrecken, wenn diese/r das Darlehen nicht mehr zurückzahlt.

  1. Isolierte Grundschuldbestellung und/oder isoliertes Schuldanerkenntnis für einen bestehenden Darlehensvertrag

Sofern Sie den Darlehensvertrag selbst untereinander privatschriftlich ohne notarielle Beteiligung abschließen (oben Ziffer 4.), können Sie dennoch ergänzend hierfür eine Grundschuldbestellung und/oder ein Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung in das gesamte Vermögen (soeben Ziffer 5.) notariell erklären. Diese Vorgehensweise ist kostengünstiger als der Entwurf des Darlehensvertrags durch den Notar (oben Ziffer 5.). Freilich prüft der Notar in diesem Fall nicht den von Ihnen selbst abgeschlossenen Darlehensvertrag.

Für Rückfragen oder zur Vereinbarung eines (telefonischen) Besprechungstermines stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.