Erbbaurecht

Eine weitere Sonderform eines Immobilienkaufvertrages ist der Erbbaurechtskaufvertrag. Hier erwerben Sie das Recht, das Grundstück und eine auf dem Grundstück errichtete Immobilie (Eigenheim oder Wohnungs- und Teileigentum) zu nutzen. Das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück verbleibt bei dem Grundstückseigentümer. Dieser erhält für die Nutzung des Grundstücks eine Entschädigung, den sogenannten Erbbauzins. Das Grundstück ist in einem eigenen Grundbuch verzeichnet.

Das Gebäude (Einfamilienhaus oder Wohnungs- und Teileigentum) ist in einem separaten Grundbuch eingetragen, dem sogenannten Erbbaugrundbuch. Dort ist in Abteilung II die Erbbauzinsreallast verzeichnet, die den zu zahlenden Erbbauzins absichert. Die Höhe des Erbbauzinses und dessen Bewertung ist in dem zugrunde liegenden Vertrag über die Begründung des Erbbaurechtes enthalten, ebenso wie die Dauer des Erbbaurechtes, die Voraussetzungen für die Rückübertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer, Verfügungsbeschränkungen, Zustimmungserfordernisse und die weiteren Rechte und Pflichten des jeweiligen Erbbauberechtigten.

In der Regel bedarf jede Veräußerung des Erbbaurechtes oder Teilen des Erbbaurechtes sowie dessen Belastung mit Grundpfandrechten, Dauerwohn- und Nutzungsrechten oder Reallasten der schriftlichen Zustimmung des jeweiligen Grundstückseigentümers. Ferner muss der Grundstückseigentümer an Inhaltsänderungen des Erbbaurechts und der zur Sicherung des Erbbauzinses bestellten Reallast mitwirken.

Deshalb ist der Erwerb oder die Belastung des Erbbaurechtes kosten- und zeitintensiver als ein Grundstückskaufvertrag oder Kaufvertrag über reguläres Wohnungseigentum, da der jeweilige Grundstückseigentümer die Zustimmungserklärungen in grundbuchtauglicher Form abgeben muss.

Herausgeber von Erbbaurechten sind hauptsächlich Kirchen- oder Stadtgemeinden. Es können aber auch juristische Personen und sogar – in seltenen Fällen – Privatpersonen sein.

Bis zum Eingang der Zustimmung des im Grundstücksgrundbuch eingetragenen Eigentümers (Erbbaurechtsausgebers) zur Veräußerung oder Belastung des erworbenen Erbbaurechtes in der vorgeschriebenen Form bei dem beurkundenden Notar ist der Vertrag schwebend unwirksam. Für die endgültige Abwicklung der Urkunde ist die Zustimmung zwingend erforderlich.

Es sollte im Vorfeld möglichst abgesichert werden, dass der Grundstückseigentümer/Erbbaurechtsausgeber die Zustimmung zu der Veräußerung des Erbbaurechts sowie ggf. zur Belastung mit einer Finanzierungsgrundschuld erteilen wird. Denn andernfalls müsste diese Zustimmung ggf. durch ein langwieriges gerichtliches Verfahren ersetzt werden. Daher empfiehlt es sich, bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages und der Grundschuldbestellung, den Inhalt des Vertrages mit dem Grundstückseigentümer abzuklären, insbesondere im Hinblick auf eine etwa anstehende Anpassung des Erbbauzinses oder die Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Ist der Erbbaurechtsausgeber zudem eine private oder juristische Person, empfiehlt es sich ferner, den vereinbarten Kaufpreis auf ein Notaranderkonto zu hinterlegen. Dies dient dem Schutze der Vertragsbeteiligten und der sicheren Abwicklung des Kaufvertrages. Denn es besteht die Möglichkeit, dass zwischen Kaufpreiszahlung und geplantem Übergang der Rechtsinhaberschaft an dem Erbbaurecht auf den Käufer ein neuer oder weiterer Grundstückseigentümer hinzukommt und der Vertrag so lange schwebend unwirksam bleibt, bis auch dieser neue oder weitere Grundstückseigentümer die Veräußerungszustimmung in grundbuchtauglicher Form abgegeben hat. Idealerweise sollte die Auszahlung des Kaufpreises erst nach erfolgter Eintragung des Eigentumswechsels im Erbbaugrundbuch auf den Käufer erfolgen.

Die für die Einrichtung des Notaranderkontos anfallenden Kosten können sich die Vertragsbeteiligten jeweils zur Hälfte teilen; auch eine andere Verteilung ist möglich.

Da gerade in Monheim am Rhein sehr viele Erbbaurechte bestehen, können wir auf eine umfangreiche und langjährige Erfahrung in der Errichtung, Durchführung und Abwicklung von Erbbaurechtskaufverträgen und deren Belastungen sowie den Umgang mit den zuständigen Erbbaurechtsausgebern  zurückgreifen und übernehmen gerne im Vorfeld und auch danach alle notwendigen Schritte für Sie, um den Ablauf des Kaufes oder der Belastung so reibungslos wie möglich für Sie zu gestalten.